为您提供本文核心观点如下：拆迁减免契税、拆迁户契税优惠
原标题：拆迁还是腾退，享受契税优惠大不同
文章摘要：北京市A区地税局某税务所审查后，认为根据《北京市财政局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知》（京财税〔2002〕1926号，以下简称1926号文件）第三条和《北京市财政局 北京市地方税务局关于明确契税政策和执行中有关问题；；二是82号文件第三条中已经根据国有土地上房屋征收与补偿条例，修正了《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第二条，将“拆迁居民因拆迁重新购置住房”的表述修正为“居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用；
正坤财税
纳税人使用腾退协议所获得的补偿款购房，能否适用与拆迁相关的契税优惠政策？在实务中，这一问题具有一定的代表性。北京市民杨某就遇到了这样的问题。
案例介绍
2015年12月，杨某与某拆迁公司签订房屋排险解危腾退协议，拆迁公司在杨某腾退房屋后依约向杨某支付腾退款共计280余万元。2016年2月，杨某在北京市A区购买一套二手房并在北京市A区地税局某税务所缴纳契税1.9万元。2016年5月，杨某认为其用拆迁补偿款购房，应当享受《北京市契税管理规定》第七条第二款中所规定的免征契税政策，因而向北京市A区某税务所提出退税申请，要求退还其2016年2月所缴纳的契税。
北京市A区地税局某税务所审查后，认为根据《北京市财政局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知》（京财税〔2002〕1926号，以下简称1926号文件）第三条和《北京市财政局 北京市地方税务局关于明确契税政策和执行中有关问题的通知》（京财税〔2004〕16号，以下简称16号文件）第一条第一款的规定，杨某用腾退补偿款购房不属于契税优惠政策享受范围，因而不予退税。杨某不服，向北京市A区地税局申请行政复议。
焦点分析
生活中，人们往往会错误地认为，只要是与拆迁公司签订的拆除和搬迁协议，都是拆迁协议；只要依据协议取得的补偿款或安置款，都是拆迁补偿款或安置款。事实上，腾退协议与拆迁协议在法律依据、审批要求和性质等方面都有所区别。
首先，两者的法律依据不同。北京市拆迁的法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》。与拆迁相关的契税优惠政策的法律依据有：《中华人民共和国契税暂行条例》第六条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十五条第一款以及《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号，以下简称82号文件）第三条，以及相关的地方性法规。笔者发现，对于腾退，全国没有统一的法律规定。
其次，两者的审批要求不同。根据相关法律规定，北京市的国有土地和集体土地拆迁都需要取得拆迁许可证，审批程序较严格；而腾退则没有要取得拆迁许可证的要求。
再次，两者的性质不同。拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。腾退指腾出房屋退还土地，多发生在集体土地上，一般是通过协商程序收回土地使用权。
此案发生地在北京。根据契税暂行条例细则、北京市契税管理规定和82号文件规定，享受契税优惠的前提是土地、房屋被县级以上人民政府“征用”或“占用”。根据1926号文件和16号文件规定，享受契税优惠的必要前提是被“拆迁”，且1926号文件中还强调政府需要发布“拆迁公示或拆迁许可证”。
从法律适用的角度分析，本案中，地税机关作出不予退税的决定符合法律要求。因为税务机关严格遵循了1926号文件和16号文件的要求，在判断纳税人是否适用拆迁契税优惠政策时，将有拆迁许可证作为享受税收优惠的必要条件之一。由于杨某与拆迁公司签署的是腾退协议而非拆迁协议，通过查询，该地块并无拆迁公告或拆迁许可证，因此税务机关判定杨某不应享受契税优惠政策。
政策建议
跳出本案具体案情看，1926号文件和16号文件关于拆迁是契税减免条件的规定有必要修订，原因有二。
一是随着我国房屋征收管理制度的变迁，拆迁已经成为历史概念。2011年国有土地上房屋征收与补偿条例出台以后，城市房屋拆迁管理条例被废止，拆迁的概念已经被更加广义的房屋征收概念所替代；有拆迁许可证也已经不再是国有土地征收的法定条件，2011年以后房管部门也已不再办理新的拆迁许可证。因此，“拆迁”和“拆迁许可证”已经不适宜作为判断契税优惠政策的标准。
二是82号文件第三条中已经根据国有土地上房屋征收与补偿条例，修正了《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第二条，将“拆迁居民因拆迁重新购置住房”的表述修正为“居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋”，修正后的表述与契税暂行条例细则、北京市契税管理规定中“征收”的表述相同，确保了下位法与上位法的一致。因此，1926号文件和16号文件也有必要同步修订，确保法律的规范性和一致性。
注：本文来源日中国税务报B2版《正坤说税》栏目，转载请注明来源。