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日常税务咨询-“限价人才房”销售的土增税处理和注意事项…

原标题:日常税务咨询 -“限价人才房”销售的土增税处理和注意事项

文章摘要:《广东省“三旧”改造税收指引》(粤税法【2019】188号)中针对配建房的无偿移交、直接移交以及政府回购的税务处理都作出了相应规定,但对于房企自行销售的配建人才房,188号文并没有明确,笔者认为可以参照政府回购方式的规定,作为正常的销售业务;;一、 自行销售“限价人才房”具体约定举例:“人才房”建设标准的具体约定:二、销售“限价人才房”的土地增值税的处理:根据《广东省“三旧”改造税收指引》(粤税法【2019】188号)规定,政府指定回购单位与开发企业按约定价格(不低于成本价)签订;

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作者 正坤财税

房企拿地形式多种多样,随着国家对房地产市场调控力度的加强,各地政府对房企拿地均出台了新的政策,比如“限地价、竞配建’,如配建人才住宅等。根据《广东省“三旧”改造税收指引》(粤税法【2019】188号)“限地价、竞配建”方式分为“直接移交方式、无偿移交方式、政府回购方式”,实务中还存在竞配建房产以限价、限销售对象等限定条件由房企自行对外销售的方式,小编今天针对这种方式从土地增值税的角度来分析具体的税务处理和注意事项。

一、 自行销售“限价人才房”具体约定举例:

“人才房”建设标准的具体约定:

二、销售“限价人才房”的土地增值税的处理:

根据《广东省“三旧”改造税收指引》(粤税法【2019】188号)规定,政府指定回购单位与开发企业按约定价格(不低于成本价)签订商品房买卖合同,不动产权属登记首次登记在开发企业名下,再通过转移登记将权属办至政府指定回购单位名下,按照 1.4.2.1(三)政府回购方式规定:“出让合同(公告)约定按照不低于成本价移交的,据此确定土地增值税应税收入。

《广东省“三旧”改造税收指引》(粤税法【2019】188号)中针对配建房的无偿移交、直接移交以及政府回购的税务处理都作出了相应规定,但对于房企自行销售的配建人才房,188号文并没有明确,笔者认为可以参照政府回购方式的规定,作为正常的销售业务来处理,按照出让合同(公告)约定的价格,确定土地增值税应税收入,同时,有关成本费用应允许在计算土地增值税时扣除。

三、清算时点未完全销售的税负影响及注意事项

理论上,如果在房地产企业开发的产品全部销售完毕后,再进行土地增值税清算,对企业来说是没有税负差异的。但是在实际操作中,当已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上时,税务机关可以要求清算。以前述例举人才房的限价标准,比如按照10000元/平的价格而同一项目的住宅售价达25000元/平,同时从上面列举的建设标准来看,在 “同项目其他住宅” 成本和 “人才房” 成本几乎无差别的情况下,“人才房”的增值率通常会低于其他的住宅产品,清算时点如果有大量的人才房未出售,由于单独作为尾盘清算,不能纳入项目的土地增值税整体清算中,在清算时其对应的成本项目金额无法扣除,导致了人才房的成本在项目土增税清算时不能充分有效的利用,造成了成本的浪费,出现税率的跳档,导致整体税负的增加,本来有可能享受的普通住宅增值率低于20%免税政策无法享受。

更为麻烦的是,这类自行销售的人才房,由于对销售对象有限制,对再转让条件有8年的限制,临近清算时点假如还有大量未出售的话,处置会比较困难。

四、建议

对于这类自行销售的“配建物业”,限制了销售对象,又限制了再转让的时间,无疑会增加销售难度,由于此类限制条件,在一开始的招拍挂公告中就会明确,笔者建议若开发项目有此类自行销售的 “人才房” ,应关注销售节点,提前做好销售安排,使得在清算时点大部分的人才房已经售出,至于已经到清算时点还有大量 “配建房” 未售的,微信和公众号都给你了,请和我们联系吧。

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