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「疫情期间审理房屋租赁合同纠纷」高院判例:疫情期间的经营用房合同解除及租金减免规则

文章阅读关键词:疫情期间租赁合同履行 承租人不交房租,疫情期间审理房屋租赁合同纠纷

疫情期间审理房屋租赁合同纠纷

钱媛,北京公司的律师

疫情之下,百业艰难。企业用房无疑是支出的大部分。钱律结合最高法院的指导意见、北京高等法院的指导意见和北京高等法院的多个案例,整理了新冠肺炎疫情期间终止经营用房和减租的裁判规则,供参考:

承租人逾期支付租金,出租人要求终止合同,疫情防控等级下调后仍未支付,一般支持

《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》5.租赁房屋用于经营,疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少。出租人以承租人未按约定期限支付租金为由要求终止租赁合同,承租人承担违约责任的,人民法院不予支持[法发[2020]17号]。

许多承租人错误地认为,在疫情期间,如果他们不按照上述规定支付租金,出租人要求终止租赁合同,并要求承租人承担违约责任,他们将不会得到法院的支持。

2020年1月24日,北京启动重大突发公共卫生事件一级响应,自4月30日零时起,应急响应水平由一级下调为二级;自6月6日零时起,应急响应水平由二级下调为三级;从6月16日零时起,从三级上调为二级;从7月20日零时起,从二级下调为三级。

虽然在疫情期间,经营用房并非持续无法经营,尤其是北京重大突发公共卫生事件响应降至三级后,如果承租人仍延迟支付租金,法院普遍认为应构成根本违约,出租人有权要求终止合同,并要求其承担违约责任。

例如(2021)在京申6338号案件中,法院认为承租人应承担相应的违约责任,结合经营用房本身的业态和疫情防控金的行为承担相应的违约责任,出租人有权要求解除租赁合同。

京民申6338号(2021)

承租人要求终止合同,支持情况

承租人以新冠肺炎疫情为不可抗力,以此为法定终止理由,主张法定终止租赁合同,不承担终止违约责任的,法院将根据疫情影响承租人所在行业的规模决定是支持终止法定理由还是违约。

例如(2021)在京民申2859号案件中,承租人租用房屋经营儿童游乐场和教育培训,受疫情影响较大。承租人主张终止合同。虽然出租人不同意终止合同,但法院认为承租人在疫情导致其无法通过营业获得收入的情况下终止合同是有事实和法律依据的。

京民申2859号(2021)

例如(2021)在京民申6597号案中,承租人出租房屋用于餐饮经营,承租人主张终止合同。法院认为,新冠肺炎疫情对所涉合同的履行有一定影响,但不足以证明疫情期间全部关闭,合同无法履行。因此,承租人以不可抗力为由要求终止合同,缺乏依据。

京民申6597号(2021)

承租人要求减租,一般支持

租赁国有房屋的租金减免按照国家政策办理。租赁其他市场主体房屋的,法院一般会酌情支持承租人因新冠肺炎疫情要求减免租金的。

《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》6.租赁非国有房屋经营、疫情或疫情防控措施导致承租人无营业收入或营业收入显著减少,继续按原租赁合同支付租金明显不公平,承租人要求减租、延长租赁期限或延长租金,人民法院可以引导当事人参照减租政策进行调解;调解不成的,应当根据案件的实际情况,按照公平原则变更合同。

例如(2021)京民申6597号案按公平原则酌减。

京民申6597号(2021)

(2021)以出租人转租国有房屋为由,京民申5846号案例酌减。

京民申5846号(2021)

以上是钱律整理的北京关于解除新冠肺炎疫情期间商品房租金减免的裁判规则,供您参考。各地防疫等级、政策、裁判口径可能不同,涉及具体纠纷。建议进一步咨询专业人士。

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网友北京公司律师钱媛:赚钱后能酌情多交房租还是给房东分红?

网友北京公司律师钱源:租客要求减租免租,但银行不减租免租。给租客减免。损失的是个人利益。如果不减免,很容易被道德绑架。但是疫情已经三年了。租客签合同的时候不知道疫情发生了吗? 个体房东如何从法律层面面面对租客的诉求,保护自己的合法利益? 民法典第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的,除法律另有规定外,部分或全部免除责任。 此外:不违反法律强制性规定的合同依法有效。 房东可以在租赁合同条款中增加具体条款: 双方一致确认合同约定的上述租金标准,充分考虑租赁房屋在谈判过程中从事的具体用途和经营形式,以及在生活使用和经营过程中遇到的不可抗力因素(包括不限于自身收入变动、经营水平等)。,乙方应当提出违约或者承担违约责任。

网友北京公司律师钱媛:停下来,商业环境已经达到了恶劣水平!

网友一个人疯了:我是湖南下面的县,属于低风险区。但疫情来临后,生意一落千丈,街上没有人。虽然属于低风险区,但损失惨重。我们的合同还没有到期。我们可以要求降租或终止合同吗?

网友星星一米之光:以此判例,法院能否判处房东疫情期间不支付银行利息?

北京公司律师钱媛:疫情期间,所有房东均应支持国有住房减免政策共渡难关

网友北京公司律师钱媛:现在没有疫情,店铺很难出租,还要交巨额抵押。我可以负责任地说,现在的大部分商店都是负资产的。到处都是比房子便宜很多的商店卖不出去。税费多,卖不出去。很多地方的店铺买不起房贷,给银行还债。疫情期间[泪](十铺九空,不是梦)

网友北京公司律师钱媛:2020年疫情期间,我为最后一位租客减免了一个月的租金。那是因为南昌所有的店铺都关了两个月,所以我减免了一个月的租客。现在我的租客以疫情为由拒绝交房租。现在租客只租了半年。今年南昌因为疫情才关了五天。现在他说他什么都不交房租。现在他违约两个月了,说他想要房租。你说,遇到这样一个绝望的租客,我怎么维权?谢谢

网友减V淡:疫情期间银行抵押贷款利息是否还清?抵押贷款还清了吗?疫情能退房吗?没有收入买东西可以免费吗?

网友积极的溪流Ag:疫情期间股市跌成这样,是不是也回到了投资者损失的起点补贴?

网友庄止山水茶心:市场上很多都是二房东,单纯争取差价作为收入,成本不高。疫情爆发期间如何通过法律手段减少这部分差价,实际上减轻了承租人的巨大经营压力。房屋租金价格实际上是根据地段等因素组合而成的。疫情爆发时,这些因素也会在疫情期间消失

网友极速晚风lz:房东欠银行的月供也能适当给予减免的吗?单位租金减免但是个人租金减免有点不符合实际吧?

北京公司律师钱源:房东的房地产税能减免吗?

网友克美克拉彩宝汇:物极必反

网友左中右三:同样的情况下,银行贷款本利可以有不同的结果。

网友江南斗牛士:谁来交房东贷款?

网友北京公司律师钱媛:钱律师,你能免费帮我们提起诉讼吗?

网友们好:如果不可避免的话,请找律师帮忙[挖鼻]

网友单身猪:为什么国家不补贴?

网友北京公司律师钱源:双方一致确认,合同约定的上述租金标准已充分考虑租赁房屋在经营过程中可能遇到的不可抗力因素(包括但不限于疫情、地震、国家政府调整等)对其经营的影响。)在谈判过程中。乙方不得以公平原则为由延迟支付租金或申请减免或提前终止租金。 房东在合同中加上这个。

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