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「房价可能回到十年前吗」股价可以回到十年前,但是房价是不行的

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房价可能回到十年前吗

财税听风者

导读:3月15日,2022网易方向大会第一期《楼市真的松绑?》在北京举行,北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士师生导师董藩、中央财经大学金融学院教授、博导韩复龄、北大国发院经济学副教授、博士生导师赵波出席本次会议,就房地产行业相关议题进行深入探讨,其中,中央财经大学金融学院教授、博士生导师韩复龄做了题目为《2022楼市要松绑?》的主题演讲。

以下为演讲正文:

我今天讲的主题是“2022楼市要松绑”。今年的政府工作报告指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

2021年暴的最大的一个雷就是恒大欠了2万亿巨债,包括欠供应商的、欠银行的,还有其他的产业链上下游的钱。现在这个雷又不能让它直接爆掉,只能逐步解决问题,所以当时中国一行两会专门把恒大的董事长许家印召到北京来约谈。

2万亿债务是什么概念?2021年,广东省一般公共预算收入首次突破1.41万亿元,整个广东省的财政收入也没有2万亿。经过二十多年的发展,房地产已经从黄金时代走向了白银时代,甚至有人讲进入了黑铁时代。因为二手房是属于自由交易的,一手房是政府限价的。从2月份开始,深圳的二手房的交易开始急剧下滑,并不是因为出台了什么政策,而是因为居民手里的钱买不起深圳的房子。深圳的房价收入比大约是40倍,也就是说你不吃不喝40年,才能买到一套差不多的房子。

有一位经济学家前几年讲,买房付首付要动用六个钱包,剩下的收入就是要还月供、按揭,在疫情的冲击之下,现在不少人处于失业或者灵活就业状态,年轻人的收入预期是下降的。有好多原来买了房的人现在还不上房贷,断供了,最后迫不得已,所有的招都使尽了,他可能不得不违约。

现在各家银行年报出的最大的不良资产就是涉及到房地产方面的,动不动几十亿,甚至上百亿。现在经济比较好的城市和地区是哪儿?是制造业有活力的地区,特别是高技术制造业发展比较好的,转型比较成功的城市。东北的一些城市,比如鹤岗,10万块钱就可以买一套房子,关键是卖得出去吗?它没有制造业,没有产业支撑,财政都运行不了。

现在鹤岗只是一个房地产垮塌的典型案例。不少二三线城市,它的房产卖地也已经难以为继,现在跌得最厉害的就是这些三四线城市,特别是一些县城,一些小城市。进入2021年下半年,部分三四线城市发布“限跌令”,如山东菏泽、辽宁沈阳、湖南岳阳、江苏江阴、河北唐山、云南昆明、广西桂林、河北张家口等。河北张家口前几年因为有冬奥会的预期,说是北京的后花园,夏天可以度假,冬天可以滑雪,房价暴涨,现在冬奥会开完了,房价又急剧回落。北京周边的燕郊,房价最高的时候炒到4万元/平米,现在只有1万多元/平米,相当于于腰斩。

有一个人在网上诉苦,他买了燕郊的房子,总价400多万,现在因为工作的原因,现在没那么高的收入了,还不了贷就断供了,原来的贷款他还了68万,但是这些只是还的利息,还没有还到本金,要把所有的本金加上利息都得还给银行。即使你自己无力偿还,银行拍卖,拍卖的缺口还得补上。

现在的人口形势严峻。中国实行了三十多年的计划生育政策,80后有2.19亿人口,90后1.88亿,00后1.47个亿,10后1.48亿,2021年国家统计局发布的数字,全国人口净增长只有48万,新生儿只有1062万,是从1949年以来人口生育最低的一个年份。1949年,中国的人口基数是4亿多人,还是战乱时期,现在虽然2016年放开了二胎,2020年政治局会议放开了三胎政策,但是响应者寥寥。

我有不少学生本来找到了留在北京的工作,有一个是重庆的,在北京待了两年,对北京的高房价望洋兴叹,他就回到了重庆,当时重庆的房子还不到8000元/平米,他就买了一个大房子,工作当然也不错。现在毕业十年了,他和同学一聚会,留在北京的同学刚刚付完首付买了房子,每个月要还2万多的房贷,甚至有的人要付得更多,感觉压力巨大。现在年轻人数量越来越少,每年民政局公布的结婚数据下滑得很厉害,2021年结婚对数只有763.6万对,刚需的住房需求在明显下降。

我们看看新房市场,去年(2021年)前九个月的数据还算好的。危机的爆发是在三季度,就是九月份恒大暴雷之后,另外一家房地产公司紧随其后险些暴雷,还有花样年发行的外债美元债券违约。整个房地产开发的购置面积下降10%以上,土地成交款也是下降的,所以导致一些地方的发展财政吃紧,他不是不想卖地,是没有人买了。前几年,某些房地产开发商杠杆加得太猛。

商品房的销售全年是十七八万亿,我们经常讲世界上有两个最大的泡沫,一个是美国的股市泡沫,再一个就是中国的房地产泡沫,看看哪个更坚挺。因为前些年的调控,初衷是政府不希望房价猛涨,当然也不希望房价猛跌,房价暴跌会导致相关的产业的问题、银行的问题、地方政府的问题,这些都是串在一起的。

但是年轻人买房,按照现在的大城市的房价,高校的年轻老师收入算不低了,如果没有当时的政策房,他们也是买不起的,更不用说其他岗位的年轻人了。在2020年疫情的压力之下,去年大城市有一个小阳春,但是我做过一个调查,购房人的信心指数是一路下行的,到9月份以后就开始跌破100,只有九十几。

政府的工作报告对房地产的严厉调控已经放缓,开绿灯了,但是整个消费收入相比GDP还是略低的。国家统计局公布中国基尼系数是0.48,严重的不均衡。很多富豪有他的需求,他要买几千万的房,普通人在大城市和二线城市解决他的刚需。所以这几年有好多的西部地区,像重庆、成都,核心经济圈发展得好,和它的房价相对控制得比较适中是有关系的。深圳改革开放,但是这些年由于房价高企,制造业开始脱离深圳,包括华为都到了东莞拿了一块地,因为东莞的地比深圳的地便宜多了。环京所谓的北三县,在北京的东边,三河、香河和大厂,名义上是河北省的属区,但是夹在北京和天津之间,这部分归北京还是归天津,一度传说可能要归北京了。

房价炒得很厉害,因为现在咱们严格的户籍制管理制度,买房得有户口,或者多少年的工作年限才可以。提起2021年的新一线城市,就是重庆、西安、长沙、成都、武汉,比如长沙这几年制造业发展得不错,为什么?因为长沙的房价在省会大城市里面还是比较低的,有的人就从深圳回到了长沙,而且也促进了长沙的消费,它不仅有制造业,像三一重工,中联重科,还有一些上市公司,也有一些热门的网红打卡的消费类项目。反过来看房价比较高的这些地区,发展的后劲可能就受到影响。

我们再来看一下二手房的市场。二手房主要是改善性的住房,比如原来一般的小年轻刚结婚的时候钱不多,先在北京买个老破小,50平米、70平米,我好多学生毕了业,都是按照当时自己的购买能力买了一个房子。过了几年职位提升了,收入上来了,生了一个娃两个娃,需要一个大房子,改善住房这个年龄段大概是35岁到45岁之间,因为到了45岁之后,一般人的职业生涯也度过了黄金期,虽然现在有延迟退休,但是那个时候都要开始准备养老了,改善住房的需求就不大了。

2021年第三季度,一线城市中上海的二手房找房热度依然 处于首位,北京排在其后。新一线城市中,重庆、成都二 手房找房热度依然排在第一、二位,合肥超越西安位居第三,西安、沈阳紧随其后。合肥原来是名不见经传的一个没有存在感的城市,这些年合肥政府,我们讲合肥最大的风投,投了蔚来汽车,投了好多新能源的产业链,包括京东方,现在最大的制造基地就在合肥,因为它的地价、房价相对适中。

一个地方的房价再便宜,如果配套跟不上、产业跟不上也是不行的。这些年我们面临着产业的脱钩,像一些外资,因为中国的劳动力成本上升,房地产成本上升,成本上升了,没有什么竞争力了,同样新开一条生产线,越南的成本就比中国要便宜很多。所以很多跨国企业都搬到越南、搬到印度去了。除了其他的原因之外,中国的高房价,分摊到工资里面,各方面都上去了,他承担不起,所以进行了转移。

2021年中国经济增长达到8.1%,主要是靠出口贸易,出口主要靠制造业。这个出口里面有一半是来自于外国跨国公司的贡献,随着硬脱钩,跨国巨头们开始从中国转移,比如三星把所有在中国的工厂都关掉了。富士康也有计划转移到别的地方去。

2021年第三季度,一线城市中北京的二手房挂牌均价约5.9万元/平方米,深圳5.7万元/平方米,上海的均价在5.4万元/平方米。广州因为有卫星城,其均价在3.5万元/平方米。新一线城市中,杭州二手房挂牌均价超过3万元/平方米,南京二手房挂牌均价约2.9万元/平方米,苏州2.2万元/平方米,东莞接近2万元/平方米。沈阳和长沙,二手房的房价接近,大约为1万元/平方米,但是长沙制造业的GDP产值要远远高于沈阳这个老工业基地。

东北一个是孔雀东南飞,年轻人都走了,到南方安家置业发展去了,所以现在发展得不错的,就是像重庆、长沙,包括西安这些城市。剩下的像厦门、三亚,由于高房价,这两年GDP的增长也开始放缓了。所以房地产在某个阶段对某地的经济是有一个加速的作用,到了一个高点之后就会发生抑制作用。

各个城市都是不一样的,有的地方买一套住房要500万以上,有的要两三百万,有的一百万以下,不能按照房价或者房子市值来比较,应该按照当地的收入水平来比较。

为什么前些年年轻人都爱去深圳?因为那里有城中村,小产权房,不管是大产权小产权,只要能解决住的问题,城中村是当年农村自建的房,成本很低,而且不收物业费,所以好多年轻人住在那里,现在开始整治这种城中村,就是廉价租房,所以好多人就不往深圳去了,去了也没地儿待,租赁房源新增的供应量在下降,因为租房的成本现在占到新毕业年轻人收入的一半以上。

北京一个三环边上老破小的两居室一个月的租金要七八千,年轻人一个月的收入有多少?所以只能退而求其次,两个人合租一套两居室,你占其中一间,我占另外一间,这样成本分摊一下。

国家现在也正在提倡建设长租房市场,其实我们国家有现成的长租房市场,就是国家给公务员盖的经济适用房,这个价位是比较低的,土地征收各方面都有政策优惠。但是这个没有真正的产权,不能转让,你可以住,可以继承,与同等地块的商品房相比,公务员住的经济适用房,现在叫安置房或者公租房,成本要便宜一半以上。

现在能分房的地方只有国家机关。分房都是调整的,原来就是各单位盖的,有的是后来专门批一个地块给你盖的。头几年北京公务员的经济适用房,每平米只有几千块,现在提高到一万多一点,这个要比市场上新房、二手房要低得多,但是它也已经完全覆盖了所有的成本,开发经济适用房的开发商也能赚到钱。

所以现在租房也是成都重庆租房领先新一线城市。通过租房来解决居住问题,现在全国的人均住房面积已经是40平米以上,有的家庭有好多套房,有的家庭买不起房,关键是贫富差距太大。银保监会主席郭树清在两会的记者会上说,“现在大家不会总想着买了房以后能升值,那个时代已经过去了。即便升值,套现起来也都非常难。”按照房价收入比也好,按照租售比也好,高房价都是难以支撑的。但是我们现在也不能让它掉下来。

北京的租金一平米一个月差不多120元,50平米一个月就是6000元,稍微大一点就上万。杭州一平米一个月租金60多元。所以现在为什么流行共享办公室,因为好多的小公司,在大的地方租办公楼都租不起了,只能缩小面积。现在整个租金的趋势也在往上走。因为人口流动下降,北京好多低端人口都赶走了,你现在要去街头找个炸油条的、卖豆腐脑的,都没有了,因为他们住的地方都没有了。

房地产作为重要的支柱产业,高房价、高地价,为各地方政府筹集了大量的资金。中国这么好的基础设施,高铁、高速公路、机场,铁公基怎么建起来的?很大一部分都是土地增值带来的贡献。但是房地产价格继续往上冲,已经达到了一个天花板。当然房价还会涨,涨的前提是什么?发票印钞,在大通胀时代,房产还是有一定的保值作用的。

但是它的上涨空间还有多少?现在北京的房子好一点的10万/平米,好一点的一套房子价值上千万。根据汇算清缴的数据,大概只有10%的劳动者月收入能达到个税综合所得起征点5000块钱以上。我们现在要维持房地产的健康稳定发展,就要稳地价、稳房价,还要稳预期,和国民经济的发展速度走在一个轨道上,房地产火箭式大爆发的时代已经过去了。

文章来源微信公众号:网易研究局

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文章名称:《「房价可能回到十年前吗」股价可以回到十年前,但是房价是不行的》
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